Недвижимость уже давно считается классом активов, который может извлечь выгоду из токенизации. Возникает вопрос: как лучше всего это сделать? Ответ на этот вопрос приводит нас к изучению проблем, с которыми традиционно сталкиваются те, кто покупает и продает инвестиции в недвижимость.

Подумайте, почему многих инвесторов в первую очередь привлекает недвижимость. Среди основных причин: ну, это реально. Когда вы посещаете недвижимость физически, вы можете увидеть и почувствовать основной актив. В этой физической форме есть какая-то твердая простота.

Но телесность может быть обоюдоострым мечом. Это ограничивает потенциальный пул покупателей и удлиняет процесс входа в инвестиции. Для начала вас должно интересовать местоположение объекта. Затем вы или доверенное лицо должны быть готовы и способны нанести визит в рамках процесса принятия решения и должной осмотрительности. Это требует времени и усилий.

Кроме того, во многих случаях оценщик должен посетить недвижимость, прежде чем сделка может быть закрыта, что, опять же, продлевает сроки сделки.

Вторым барьером для входа, который значительно сокращает количество потенциальных покупателей, являются минимальные инвестиции. Обычно вы можете купить публичную компанию за несколько тысяч долларов. Но во многих городских районах даже небольшая квартира обойдется вам в сотни тысяч долларов. Снижение этого порога — непростая задача.

По этим причинам недвижимость всегда была несколько затруднена медленными, сложными и дорогими сделками. Конечно, это не мешает инвесторам любить и покупать недвижимость. В хорошо развитых городах с дефицитом земли, таких как Гонконг и Сингапур, недвижимость остается популярной среди индивидуальных инвесторов, которые рассматривают актив как надежное средство сбережения, которое со временем надежно растет по мере роста экономики. И это несмотря на транзакционные проблемы, с которыми они сталкиваются.

Обещание токенизации

Когда токенизация — или оцифровка актива с использованием технологии блокчейна — появилась на свет, в секторе недвижимости возникло волнение. Преимущества токенизации казались способными решить болевые точки, которые долгое время мешали сделкам с недвижимостью. Токенизация, как правило, делает торговлю активами быстрее и дешевле — качества, в которых остро нуждается индустрия недвижимости.

С учетом того, что после первоначального шума пыль начинает оседать, до сих пор неясно, действительно ли токенизация может оправдать высокие ожидания тех, кто считал, что она изменит правила игры в секторе недвижимости. Можем ли мы действительно токенизировать каждый дом и квартиру?

Ключевая проблема, которую решает токенизация для недвижимости, — высокие минимальные пороги. Выпуск цифровых ценных бумаг или токенов упрощает обслуживание актива за счет автоматизации таких действий, как распределение дохода или отслеживание прав собственности. Таким образом, технология обеспечивает дробление, поскольку она может обслуживать большое количество инвесторов, каждый из которых владеет небольшой долей в собственности или портфеле недвижимости.

Однако другое качество, усложняющее операции с недвижимостью, — его физичность — сложнее смягчить с помощью токенизации. Тот факт, что объект недвижимости находится в определенном районе определенного города и что посещение объекта потребует определенных усилий, будет продолжать увеличивать время сделки и ограничивать круг заинтересованных инвесторов.

Кроме того, дробление порождает еще одну проблему — проблему коллективных действий инвесторов. Например, когда человек намеревается купить квартиру, он по умолчанию является управляющим активами. Он принимает решения по всем вопросам, включая последующее содержание и сдачу объекта в аренду, а также вопрос о том, продавать ли его в дальнейшем.

Если сто человек купят части одной и той же квартиры, придется принимать одни и те же решения, но теперь это сложнее, потому что решения должны приниматься коллективно.

Как будет работать токенизация фондов недвижимости

Вместо этого наличие структуры фонда решило бы многие проблемы, стоящие перед токенизацией недвижимости, поскольку фонды предназначены для преодоления проблем коллективных действий среди инвесторов.

В фонде инвесторы делегируют управляющему фондом важные решения, связанные с активами, такие как техническое обслуживание и аренда. В зависимости от срока и мандата фонда управляющий фондом также может быть уполномочен принимать более важные решения о том, когда и по какой цене покупать и продавать недвижимость как часть портфеля, чтобы максимизировать доход держателям токенов.

Управляющий фондом также может физически посетить недвижимость, чтобы оценить ее от имени инвесторов, что является эффективным способом смягчения трудностей, связанных с физическим характером недвижимости.

Кроме того, фонды, как правило, имеют более надежную структуру управления. Если они регулируются, их, вероятно, придется проверять и регулярно раскрывать информацию. Управляющие фондами также должны продемонстрировать хороший послужной список для привлечения капитала.

Фонды недвижимости, конечно, уже предлагаются небольшими лотами для индивидуальных инвесторов — в форме публичных REIT. Это стало возможным без токенизации, потому что публичные биржи имеют инфраструктуру для обслуживания многих инвесторов.

Но токенизация по-прежнему может играть значимую роль в дроблении частных фондов недвижимости, которые сегодня не так легко доступны для частных лиц. Как правило, они предлагаются по минимальной цене в 1 миллион долларов США или более из-за неэффективности частных рынков.

Частные фонды недвижимости, как правило, имеют более высокий профиль риска и вознаграждения по сравнению с государственными REIT, и использование их в соответствующем дробном размере может помочь инвесторам создать более диверсифицированный портфель недвижимости.

Однако для того, чтобы структура фонда работала, необходим минимальный масштаб. Поэтому останутся вопросы о том, может ли токенизация отдельных квартир или домов быть коммерчески жизнеспособной. Структура фонда начинает иметь смысл только в том случае, если множество квартир или домов объединяются в портфель объектов недвижимости.

По мере того, как экспериментируют с большим количеством проектов и идей, токенизация недвижимости, несомненно, будет развиваться дальше, и мы все же можем найти инновационные способы донести преимущества токенизации до отдельных объектов автономным, но эффективным способом. До тех пор фонды недвижимости, вероятно, будут рассматриваться как более разумные цели для токенизации.

Источник