Поскольку последствия краха криптовалютной биржи FTX продолжают сотрясать индустрию цифровых активов, некоторые знакомые обвинения в адрес сектора быстро всплыли вновь.

На этой неделе конгрессмен от Нью-Йорка Ричи Торрес заявил в Палате представителей США, что крипто-токены, выпущенные FTX, "не сильно отличаются от денег Монополии".

На прошлой неделе генеральный директор JPMorgan & Chase Джейми Даймон, давний и высокопоставленный криптоскептик, заявил, что криптовалюты имеют такую же ценность, как "домашние камни".

Пока все знакомо. Цифровые активы уже давно вызывают критику в связи с тем, что они якобы не подкреплены реальными активами. Что же тогда делать с цифровыми активами, обеспеченными, пожалуй, самым реальным классом активов - недвижимостью? 

Недвижимость, согласно общепринятому мнению, является одной из самых надежных ставок в инвестиционной сфере. Это также одна из самых сложных инвестиций, требующая всевозможных юридических и административных процедур, больших капитальных вложений и длительных временных горизонтов из-за отсутствия ликвидности.

Токенизация, которая все чаще используется для дробного владения всем - от спортивных команд до произведений искусства - с помощью технологии блокчейн, стремится изменить все это. 

Доступ и выбор активов

"Токенизация недвижимости делает инвестиции в недвижимость очень доступными для всех, а входные барьеры - сверхнизкими", - сказал Forkast Лоренс Пех, независимый директор Hong Leong Bank Vietnam и советник правления Hoa Binh Construction Group.

"Вы можете быть очень конкретными в отношении недвижимости, в которую хотите инвестировать, а ликвидность и торговля осуществляются круглосуточно - это очень очевидные преимущества по сравнению с традиционным инвестированием в недвижимость. Кроме того, вы сокращаете многие посреднические расходы", - сказал он, имея в виду плату, взимаемую юристами, брокерами и агентами по недвижимости за традиционные сделки с недвижимостью.

Идея дробного владения недвижимостью не нова. Структуры инвестиционных трастов недвижимости (REIT), которые позволяют инвесторам покупать доли в портфелях недвижимости своих операторов и торговать ими как акциями, существуют с 1960 года и привнесли ликвидность в изначально неликвидный сектор недвижимости. Токенизация недвижимости продвигает модель REIT на несколько шагов вперед.

"REITs нелегко доступны для всех инвесторов по всему миру без биржи или брокерского счета, но блокчейн универсален, что делает токенизированную недвижимость доступной для всех", - сказала "Форкасту" Кристин Ли, руководитель отдела исследований по Азиатско-Тихоокеанскому региону международного агентства недвижимости и управляющей компании Knight Frank. "Кроме того, инвесторы REIT и фондов недвижимости обычно вкладывают средства в портфель, где качество активов может отличаться. Токены недвижимости, с другой стороны, позволяют инвестировать в более конкретные активы с небольшим квантом."

Пех также подчеркнул гибкость токенизированной недвижимости по сравнению с REIT, сказав: "REITs очень контролируемы. Их контролируют брокерские компании, они должны быть застрахованы определенными компаниями, и они должны создать портфель. Если вы покупаете в REIT, вы покупаете портфель - хороший, плохой, уродливый, все, что REIT вкладывает в него".

"Но если у меня есть своя очень конкретная идея. Например, если я хочу инвестировать только в офисные здания, и мне нравится конкретное офисное здание в Лондоне, которое выставлено на продажу, или что-то во Вьетнаме, с которым я знаком - я могу купить. Недвижимость - это очень персонализированная вещь. У каждого есть свое мнение, и каждый знает, чего он хочет".

Расширенные возможности

Ликвидность, которую открывает токенизация недвижимости в этом секторе, может принести пользу как инвесторам, так и владельцам имущественных активов, предлагая первым расширенный спектр инвестиционных возможностей, а вторым - доступ к большему числу потенциальных покупателей, многие из которых ранее не могли участвовать в рынке недвижимости из-за требований к капиталу и других входных барьеров.

"Потенциальный рынок огромен", - сказал Ли. "Даже очень высокопоставленные инвесторы в недвижимость, вероятно, могут купить только 10 различных объектов за всю свою жизнь, но с токенизацией инвесторы могут легко сделать это, не выкладывая огромную сумму. Если инвесторов 100, то каждый из них может заплатить 1% от общей стоимости недвижимости. Риск можно разделить".

Энди Йиу, глава отдела корпоративных финансов инвестиционной холдинговой компании BOA Financial Group с головным офисом в Гонконге и вице-президент-основатель некоммерческого Института PropTech, сказал: "Ценностное предложение токенизации для арендодателей заключается в создании привлекательности для вашей недвижимости среди новой группы покупателей. Это помогает владельцам активов выйти на группу инвесторов, к которым раньше они не имели возможности обратиться". 

Сянь Ян Вонг, руководитель отдела исследований по Сингапуру в международной компании Cushman & Wakefield, оказывающей услуги в сфере недвижимости, говорит, что помимо того, что токенизация позволяет арендодателям привлечь более широкий круг инвесторов, она также обеспечивает гибкость, которой не хватает в традиционной недвижимости.

"Он предлагает владельцам недвижимости альтернативный способ привлечения средств, особенно владельцам небольших квантовых активов, которые могут пожелать привлечь капитал путем продажи миноритарной доли в недвижимости, сохраняя при этом контроль над ней", - сказал он.

"Но ключевыми ценностными предложениями токенизации являются повышение эффективности затрат и ликвидности для недвижимости, которая традиционно является неликвидным классом активов", - сказал Вонг. "Более высокая ликвидность может потенциально повысить стоимость активов".

Добавленная стоимость

Все четыре источника, которых Forkast опросил для этой статьи, сказали, что токенизация недвижимости повысит ее стоимость, и Иу назвал три фактора, которые, по его мнению, будут способствовать повышению стоимости.

"Если активы более прозрачны - в случае токенизации благодаря технологии блокчейн - рынок склонен давать им более высокую премию. Мы считаем, что поскольку они более прозрачны, корпоративное управление лучше, и они менее рискованны", - сказал он.

"Второе - это то, что мы называем премией за ликвидность. При использовании такого дробного финансового инструмента активы более ликвидны, а поскольку они более ликвидны, рынок склонен оценивать их с премией по сравнению с очень неликвидными активами, такими как антиквариат или другие экзотические активы".

"Номер 3 - это активное создание стоимости", - сказал Иу. "Сегодня люди любят говорить об экологических, социальных и управленческих (ESG) инвестициях, и токенизация потенциально может помочь внедрить ESG-факторы в активы. Так, например, используя блокчейн, мы могли бы документировать цепочку поставок кирпича и раствора для зданий, а также данные измерений о выбросах углерода и использовании электроэнергии". Инвестиционные менеджеры склонны повышать стоимость активов с высоким рейтингом ESG, поэтому токенизация может создать дополнительную ценность таким образом".

По мере того как потенциал токенизации недвижимости для инвесторов и арендодателей становится все более очевидным, возникает вопрос о том, как она может повлиять на таких посредников, как юристы, брокеры и агенты по недвижимости, и в какой степени она может стать разрушительным явлением в отрасли. Эти вопросы будут рассмотрены в третьей статье из этой серии, состоящей из шести частей, которая выйдет в январе.

Источник