Это третья статья из специальной серии Forkast "Токенизация недвижимости: Реализация права собственности. Узнать больше об этой серии можно здесь.

Когда в прошлом месяце чатбот с искусственным интеллектом ChatGPT ворвался в газетные заголовки, он вызвал больший ажиотаж, чем многие новые технологии. Это неудивительно, поскольку люди, писавшие о нем, были теми самыми людьми, чьей работе новый инструмент ИИ, казалось, угрожал - а именно, журналистами и другими людьми, чья профессия связана с написанием текстов.

Применение такой технологии в такой ориентированной на человека области, как писательство, возможно, застало некоторых врасплох, но мало какая отрасль избежала автоматизации в той или иной форме, и сектор недвижимости не является исключением. Вспомните, например, как вы ищете способ купить квартиру. Уменьшающаяся группа приверженцев может бродить вокруг агентов по продаже недвижимости, рассматривая то, что они рекламируют в своих витринах, но для подавляющего большинства покупателей недвижимости первой остановкой является Интернет. 

По мере того, как феномен интернет-платформ недвижимости вступает в свое четвертое десятилетие, пользовательский опыт стал более плавным и изощренным, но, если не считать некоторой степени консолидации рынка, которая, вероятно, произошла бы в любом случае, его основные характеристики остались неизменными. 

Однако появление токенизации в сфере недвижимости, как утверждают некоторые круги, способно перевернуть представление о покупке и продаже недвижимости, отчасти благодаря потенциалу технологии блокчейн, позволяющему сократить роль многочисленных посредников, участвующих в сделках с недвижимостью.

Прибыль и боль 

При покупке любой недвижимости наряду с покупателем и продавцом обычно участвуют различные стороны - агенты по недвижимости, юристы, оценщики, сюрвейеры и другие. Сторонники токенизации недвижимости стремятся подчеркнуть экономию средств, которую можно получить в результате переноса некоторых из этих функций в цепочку, однако становятся очевидными компромиссы. 

Кристин Ли, руководитель отдела исследований в Азиатско-Тихоокеанском регионе международного агентства недвижимости и управляющей компании Knight Frank, говорит, что одной из причин, по которой токенизация на основе блокчейна еще не стала основным компонентом основного рынка недвижимости, несмотря на то, что существует уже более шести лет, является именно отсутствие налаженных процессов и персонала для их выполнения.

"Когда вы помещаете вещи в блокчейн, у вас фактически нет никакой обратной поддержки", - сказала она Forkast, быстро отметив, что участники рынка, вооруженные соответствующими знаниями, могут, тем не менее, выиграть от снижения затрат.

"Держатели токенов не несут комиссионных сборов при торговле недвижимостью, в отличие от бирж, где, например, если вы покупаете REITs [инвестиционные трасты недвижимости], вам приходится платить биржевые сборы", - сказала она. "А когда вы фактически выставляете свои REIT на биржу, биржа может взимать плату с третьих сторонних продавцов. Они могут использовать ваш залог для получения прибыли, так что вы теряете на этом".

Лоуренс Пех, независимый директор Hong Leong Bank Vietnam и советник правления Hoa Binh Construction Group, считает, что токенизация может помочь не только снизить такие накладные расходы, но и устранить уязвимости в сделках с недвижимостью, возникающие из-за неправомерных действий юристов и других сторон, которые могут "сбежать" со средствами инвесторов.

"Это неэффективность системы, и это не та неэффективность, которой следует позволять оставаться", - сказал он "Форкасту".

Люди в петле

Однако, несмотря на потенциал блокчейна по снижению затрат и случаев злоупотреблений, другие элементы рынка, похоже, останутся незаменимыми людьми. 

"Недвижимость, по сравнению с другими классами активов, очень фрагментирована, потому что она очень локальна", - сказал Forkast Энди Йиу, глава отдела корпоративных финансов инвестиционного холдинга BOA Financial Group со штаб-квартирой в Гонконге и вице-президент-основатель некоммерческого PropTech Institute. "Практически, даже если вы разместите все в Интернете, нам все равно нужны местные эксперты, которые расскажут вам, что хорошо, что плохо и что является особенным".

Элвин Нго, директор по андеррайтингу ипотечных кредитов в возглавляемой Эдмонтоном корпорации Canada ICI Capital, также подчеркнул роль знания местного рынка и сказал, что технология блокчейн дополнит его и повысит эффективность, но не сможет его заменить.

"Чтобы иметь возможность торговать, покупать и продавать недвижимость, нужно быть на рынке - это прежде всего", - сказал он в интервью Forkast. "Когда у нас будет много токенов недвижимости на цепочке, у вас будет возможность купить практически любую недвижимость, которая вам нравится, в любом месте, где вы захотите. Но как узнать, какую недвижимость стоит покупать? Вам нужны местные жители, которые могут точно сказать вам, как обстоят дела с недвижимостью на данном рынке. Блокчейн - это просто блокчейн - он не расскажет вам о том, что происходит изо дня в день, как люди, которые живут на этом рынке".

Сянь Ян Вонг, руководитель отдела исследований по Сингапуру в международной компании Cushman & Wakefield, оказывающей услуги в сфере недвижимости, считает, что посредники - в частности, брокеры и оценщики - по-прежнему будут необходимы, чтобы обеспечить основу для определения стоимости недвижимости и поддержать доверие инвесторов.

"Платформы токенизации могут работать с брокерами, чтобы помочь найти недвижимость для токенизации", - сказал он Forkast. "Брокеры могут помочь преодолеть пробел в знаниях о токенизации и предоставить консультации по рынку, чтобы дополнить процесс токенизации активов недвижимости".

Иу также сказал, что он видит постоянную потребность в посредниках и опыте, который они приносят на рынок, что, по его словам, скорее всего, изменится по мере развития токенизации.

"Мое видение будущего токенизации заключается в том, что вместо того, чтобы ликвидировать агентства или посредников, они эволюционируют - их роли трансформируются", - сказал он. "Вместо того, чтобы делать вам предложение о продаже, они работают как консультанты и советники, продавая токены - они все еще продают, но они просто не продают по-старому, потому что недвижимость - это такой фрагментированный, очень локализованный рынок. Технологии - это одно, но в конце концов, покупать и продавать - это по-настоящему человеческие отношения".

Пех поддержал это мнение, сказав: "Токенизация никого не выведет из бизнеса", - сказал он. Даже без токенизации люди любой профессии, которые не открыты для адаптации, сами выведут себя из бизнеса".

"Агенты по недвижимости по-прежнему будут приводить нас на осмотр объектов - они будут играть ту же роль", - сказал он. "Они просто должны внедрять инновации, идти в ногу со временем и понимать его, и все их навыки будут очень хорошо развиты и оценены, так что это действительно трансформация ролей, и их навыки по-прежнему будут использоваться, но они просто будут преобразованы и использованы по-другому".

Нго сказал, что помимо агентов и брокеров, токенизация потребует изменения ролей специалистов по финансированию недвижимости и юристов.

"Для того, чтобы токенизировать собственность, вам, вероятно, нужно очистить любые интересы третьих лиц, так значит ли это, что роль финансовых консультантов просто исчезнет?" - спросил он. "Я так не думаю. Просто процесс начнет меняться. Каждый может иметь свободу выбора суммы долга, которую он хочет иметь на недвижимость, так что вы можете иметь 50% кредитного плеча, или, если вы более богаты, вы можете иметь 85% кредитного плеча - так что, если что, это расширит рынок, расширит клиентскую базу. Вместо того, чтобы быть вытесненным из бизнеса в качестве посредника, вам нужно будет улучшить свою игру и повысить уровень знаний".

Иу подчеркнул, что присутствие посредников не только необходимо с практической точки зрения, но и желательно для развития самой токенизации.

"Еще одна причина, по которой я не думаю, что мы сможем избавиться от всех посредников и промежуточных звеньев, заключается в том, что для широкого внедрения нового продукта необходимо, чтобы в экосистеме присутствовали существующие заинтересованные стороны", - сказал он.

Расширяющаяся вселенная

Вонг сказал, что токенизация недвижимости имеет потенциал для увеличения размера адресуемого рынка брокеров и агентов.

"Поскольку токенизация предлагает альтернативную вселенную для продажи дробного владения активами, она расширяет вселенную доступных акций для продажи, что может увеличить брокерскую активность по продаже недвижимости", - сказал он.

Нго был еще более оптимистичен, указывая на потенциал токенизации для расширения интернационализации рынков недвижимости.

"Рынок будет расширяться - это будет глобальный рынок, а не просто местный рынок, на котором вы могли быть раньше", - сказал он.

Ли также выразил оптимизм по поводу перспектив повышения активности продаж, сказав: "Токенизация станет еще одной возможностью для посредников, таких как агенты и брокеры, помочь арендодателям извлечь больше выгоды и ликвидности из своей недвижимости", - сказала она. "Это точно не выведет их из бизнеса".

Однако она отметила, что токенизация недвижимости не подойдет всем покупателям, продавцам или типам недвижимости.

"Я не думаю, что это для широких масс - но это действительно имеет ценность, потому что вы улучшаете ликвидность рынка", - сказала она. "А когда у вас есть ликвидность в недвижимости, она становится более ценной, особенно менее ликвидные активы недвижимости". 

"Рынок токенизации недвижимости огромен, даже для таких посредников, как Knight Frank, потому что мы не охватываем весь спектр рынка. Мы фокусируемся в основном на объектах класса А и В, но есть много владельцев в категории класса С, и никто не помогает им повысить ликвидность их недвижимости".

По мере того как становится яснее, какие изменения токенизация способна принести одному из самых уважаемых классов активов в мире - и многочисленным профессионалам в смежных отраслях, - растет и потребность в правилах, поддерживающих ее. В четвертой статье этой серии из шести частей, которая выйдет в феврале, будет рассмотрено, достаточно ли существующего регулирования, чтобы идти в ногу с этой новой моделью владения недвижимостью, и какие новые меры могут потребоваться.

Источник